Comprare un immobile in costruzione è sicuro?

SCRITTO DA

Nicolò Lovaria

Notaio

Comprare oggi una casa in costruzione da un’impresa significa stare sereni. Dal punto di vista normativo, il d.lgs. 122/2005, modificato successivamente dal d.lgs. 14/2019, tutela l’acquirente – inteso come persona fisica – da eventuali “situazioni di crisi” – in primis il fallimento – dell’impresa costruttrice e dai danni materiali provocati all’immobile o a terzi derivanti da gravi difetti costruttivi delle opere, mediante l’obbligatorietà del ricorso all’atto notarile.Prima di tali disposizioni, in caso di una situazione di crisi del costruttore, tale da portare alla mancata costruzione dell’immobile e relativa stipula del contratto definitivo di vendita, gli acconti e le caparre versate dal promissario acquirente venivano restituite in “moneta fallimentare” con evidenti pregiudizi per il promissario acquirente.A tutela del promissario acquirente ora c’è l’obbligo di concludere il contratto preliminare davanti ad un notaio a pena di nullità. Ciò garantisce che vengano applicate tutte le disposizioni previste dalla legge.

In concreto, il costruttore deve stipulare una fideiussione, senza beneficio di preventiva escussione del debitore principale, da consegnare all’acquirente alla stipula del contratto preliminare che garantisca la restituzione delle somme versate, a titolo di caparra o acconto, tra la data del contratto preliminare e quella del definitivo, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi tale da pregiudicare la stipula del contratto definitivo.

Ma c’è di più: la normativa istituisce anche l’obbligo della polizza assicurativa decennale postuma. L’assicurazione deve essere rilasciata al momento della stipula del contratto definitivo e risarcisce gli eventuali danni arrecati all’immobile e alle persone a causa di vizi nei lavori di costruzione.

Includere il notaio già nella fase della redazione del contratto preliminare garantisce che eventuali pignoramenti ed ipoteche – trascritti o iscritte successive alla trascrizione del preliminare – non siano pregiudizievoli al promissario acquirente.

Per far sì che la redazione degli atti avvenga senza ostacoli e ritardi, è molto importante la corretta predisposizione e raccolta di tutta la documentazione richiesta, nonché la verifica e la regolarizzazione di eventuali difformità a livello catastale ed urbanistico.

Il notaio non visiona l’immobile se non dalla mera planimetria, pertanto, non si può rendere conto di eventuali abusi. Chi invece ha accesso all’immobile e conosce lo stato di fatto è l’agente immobiliare. È il primo che si può accorgere di irregolarità avendo accesso sia agli atti che all’immobile. Le leggi in materia urbanistica e catastale sono oggetto di continua evoluzione e la conformità degli immobili a tali disposizioni deve essere garantita in atto dal venditore. La rilevanza del lavoro dell’agente immobiliare è proprio quella di incrociare la verifica dello stato di fatto con la documentazione urbanistica e catastale, nonché di sensibilizzare le parti su tale verifica.

Comprare una casa in costruzione ha i suoi vantaggi e possiamo affermare che le tutele a favore dell’acquirente sono oggi più incisive che in passato. Tuttavia, predisporre con precisione tutta la documentazione è fondamentale affinché le pratiche si svolgano nella maniera più efficiente possibile. Prima di arrivare dal notaio è bene controllare che tutto sia in regola; la mancanza di un attestato, di un titolo edilizio, di una sanatoria, di una copia non conforme possono causare il rinvio dell’atto.

Affidarsi a professionisti del settore aiuta ad arrivare, nel migliore dei modi e nel minor tempo possibile, a realizzare il proprio sogno.