Cosa sapere prima di vendere casa

SCRITTO DA

Giorgio Bevilaqqua

Agente immobiliare Quore

“A quanto la posso vendere?” È il primo pensiero che di solito passa per la testa quando si decide di cedere ad altri la propria casa. Per chi si affaccia per la prima volta da venditore sul mercato immobiliare c’è il rischio di lasciarla a un prezzo troppo basso, ma anche quello di incorrere in errori normativi che potrebbero ostacolare il passaggio di proprietà. Formulare una proposta di acquisto o un preliminare senza conoscere le regole può portare anche a spiacevoli risoluzioni di accordi. Il percorso, insomma, è abbastanza articolato, ed è bene avere chiari fin dall’inizio i principali passaggi.La prima cosa da fare è accertare la situazione urbanistica e catastale dell’immobile, ovvero se è commerciabile o se presenta difformità che poi potrebbe essere un problema sanare una volta dal notaio. Bisogna recarsi all’ufficio tecnico del comune sede dell’immobile e al catasto, dove sono depositati i documenti, tra cui le planimetrie, che, almeno in teoria, dovrebbero coincidere con lo stato di fatto.

La seconda cosa da considerare è la verifica dell’abitabilità, ovvero uno dei punti discussi più spesso. È necessario infatti essere sicuri che tutti i locali del fabbricato siano abitabili, perché, ad esempio, se una mansarda risulta sui documenti come soffitta, bisogna venderla come soffitta, non c’è scelta. Ma, nell’eventualità che la si voglia offrire come mansarda, va chiesta una sanatoria al comune e poi curato tutto l’iter che ne consegue.

Riguardo alle dotazioni, bisogna sapere che dopo il 1990 gli impianti elettrici devono essere certificati e conformi a una determinata normativa. Per impianti precedenti al 1990 invece, se sono funzionanti è sufficiente una dichiarazione di efficienza. È possibile comunque procedere con la vendita anche se l’impianto non è a norma o addirittura inesistente, l’importante è informare il futuro acquirente della reale situazione.

Rimanendo nell’ambito energetico, chi vende ha l’obbligo di possedere l’attestato di prestazione energetica. È un certificato che viene rilasciato da un tecnico qualificato e determina la classe energetica di un immobile, ovvero il consumo di energia per riscaldare l’immobile nell’arco dell’anno. L’attestato – che ha durata di dieci anni – viene allegato al contratto di compravendita e l’obbligo di disporne decorre dal momento in cui si decide di mettere in vendita l’immobile.

Se la proprietà fa parte di un condominio, è necessario chiedere all’amministratore una dichiarazione che attesti che tutti gli obblighi condominiali siano stati assolti, in modo che chi compra non debba sopportare vecchie spese inerenti che non gli competono. Una volta stipulato il rogito bisogna ricordarsi di avvisare l’amministratore del cambio della situazione.

Quando tutto è in regola, si può procedere alla valutazione economica. Molto spesso chi vende è legato al bene affettivamente (magari si tratta della casa della famiglia d’origine o in cui sono cresciuti i figli) ma è opportuno mantenere un certo distacco emotivo per costruire un prezzo di mercato attendibile che ne possa muovere l’interesse di potenziali acquirenti. Il valore di mercato, infatti, è dato dalla comparazione di immobili venduti entro un certo arco di tempo in zone limitrofe alla proprietà.

Infine i tempi: avere tutti i documenti in regola richiede un po’ di impegno, ma se emergono situazioni complicate, il tempo medio previsto per la vendita si può allungare. Nel caso si dia l’incarico all’agenzia, se il prezzo coincide con la valutazione dell’agente e se i venditori si attengono alle indicazioni su come presentare al meglio l’immobile, la possibilità di concludere il contratto in tempi brevi sarà molto alta.