Stato legittimo dell’immobile: un’importante tutela per chi compra

In parole semplici, lo stato legittimo garantisce la necessaria sicurezza del fabbricato per l’uso a cui è destinato. Per tale motivo, deve essere corredato di una dichiarazione asseverata (una perizia tecnica) emessa da un professionista abilitato alla predisposizione di progetti edilizi e iscritto a un ordine professionale.

Pur facoltativo, lo stato legittimo dell’immobile esprime il suo valore pratico nella possibilità di raccogliere in maniera più efficiente e attendibile le informazioni necessarie al notaio. Non è raro che gli atti siano rallentati, o addirittura resi nulli, da autocertificazioni basate su titoli abilitativi superati da elementi di cui il venditore non è a diretta conoscenza.

Può capitare, infatti, che dei documenti depositati presso uffici pubblici siano validi riferiti al periodo storico in cui sono stati realizzati, ma non più, invece, se rapportati al momento attuale. In tal caso non si può attestare lo stato legittimo dell’immobile senza adeguamenti che ne consentano la conformità alla normativa più recente.

Risulta quindi importante non solo saper valutare la congruità dei documenti con lo stato dell’immobile, ma anche, laddove non esistano i titoli abilitativi richiesti o gli esistenti non rispettino la normativa vigente, avere le competenze per poter certificare che il fabbricato sia stato costruito osservando le prescrizioni previste dai titoli abilitativi, o che, eventualmente, siano presenti delle tolleranze esecutive tali da non costituire violazioni urbanistiche.

Chi emette la perizia deve essere capace di una visione multidisciplinare che sappia cogliere l’origine di possibili problemi e, quando necessario, consultare colleghi specializzati. La valutazione di un immobile dal punto di vista normativo può coinvolgere molte materie di studio: stabilità strutturale, impiantistica, rischio sismico, impatto ambientale o estensione delle superfici edificabili sono solo alcune tra quelle di cui va tenuto conto.

Presentarsi dal notaio con documenti privi di irregolarità non solo snellisce i tempi della compravendita, ma consente anche di evitare brutte sorprese in seguito. Durante la perizia, infatti, potrebbero emergere elementi che, seppur in regola con i titoli abilitativi, potrebbero diventare causa di criticità future. Sapere, ad esempio, che c’è una falda acquifera nei pressi dell’edificio potrebbe essere rilevante ai fini di una ristrutturazione.

Avere una visione complessiva di ogni aspetto che riguarda l’immobile può offrire, inoltre, un vantaggio anche in termini di spesa economica, contribuendo a soppesare gli interventi di adeguamento necessari e di conseguenza le relative spese da sostenere.

I motivi per affidarsi a tecnici competenti e accreditati ci sono tutti e, in tale prospettiva, risulta chiara anche l’importanza di collaborare con agenti di vendita che ne riconoscano appieno il valore. Affidarsi all’amico convinto di sapere tutto o al tecnico generico, insomma, non è consigliabile.