Stime degli immobili: perché è importante eseguirle correttamente

La tendenza degli ultimi anni, specialmente in ambito privato, è interrogare piattaforme web dedicate per determinare il valore di mercato di un immobile, o dare credito a pareri improvvisati di factotum, basati a loro volta sulle stime delle piattaforme.

Grazie al confronto tra diversi parametri, i software sono in grado di stabilire un prezzo al metro quadro considerato ideale, ma, per quanto strumenti utili oggi anche all’agente immobiliare, il più delle volte producono un risultato incompleto che non tiene conto della realtà locale. La domanda quindi da porsi è: l’immobile è davvero vendibile alla cifra comunicata dalla piattaforma?

Chi effettua la stima dovrebbe essere un professionista che conosce bene la zona in cui sorge l’immobile. In una città come Udine, per esempio, basta spostarsi di un paio di vie per vedere un cambiamento drastico delle valutazioni, oppure, nello stesso palazzo, un appartamento affacciato su una via trafficata è molto diverso da uno affacciato sulla stessa via, ma all’ultimo piano.

Se, per portare un altro caso, prendiamo in considerazione immobili in paesi limitrofi alla città, un importante fattore di stima può essere la reale situazione dei collegamenti viari. I paesaggi collinari di Moruzzo sono capaci di straordinaria bellezza, ma se hai figli da portare a scuola ogni giorno, le distanze e i saliscendi da percorrere possono rivelarsi scomodi, alla stregua di una zona periferica non coperta da linee di trasporto pubblico.

Un software o anche un perito che non conosce bene le zone di vendita non possono avere a disposizione gli stessi dati di una persona che invece ci lavora o ci vive da anni.

Come agente immobiliare che conosce molto bene Udine e dintorni, se ricevo un incarico in una località esterna al mio raggio d’azione, per prima cosa consulto i colleghi che lavorano in quella zona. Successivamente, visito la casa e avvio uno studio del potenziale valore di mercato, lo confronto con quello di immobili analoghi venduti in precedenza nella stessa area, scopro cosa c’è già in vendita di simile, ricerco ciò che abbiamo venduto di recente e lo rapporto alle finiture, alla vetustà e a tutti i problemi che lo potrebbero riguardare, esistenti o possibili.

Soprattutto mi chiedo: chi desidererebbe comprare una casa come questa, perché dovrebbe comprarla? E a chi invece potrebbe non interessare?

A volte potrebbe essere necessario effettuare più sopralluoghi per rilevare eventuali particolari situazioni. Tornarci in giorni e orari diversi aiuterebbe a scoprire, per esempio, che al vicino di casa piace suonare il pianoforte la sera e che, a fronte di ciò, l’occasione non risulta più così allettante.

I software, per quanto raffinati, spesso non considerano le sfumature. Chi vende potrebbe trovare nella piattaforma web una soluzione smart, però spesso finisce per accettare un prezzo troppo alto o troppo basso rispetto alle realtà dei fatti. Il rischio insomma è dietro l’angolo, in particolare nel periodo che stiamo vivendo, dove la domanda è in calo a causa del rialzo dei tassi di interesse.

C’è da dire inoltre che dal crollo del mercato del 2007 la piazza non è stata più la stessa. Le stime, prima valide anche per sei mesi, hanno cominciato a subire sensibili oscillazioni in brevi lassi di tempo. Eventi poi come la pandemia di Covid hanno rimescolato le carte e determinato una percezione diversa degli spazi. Case con terrazzi o giardini hanno visto aumentare le loro quotazioni anche del 20% e quelle invece con zero sfoghi hanno perso qualcosa. Prima nessuno pensava più di tanto a quanto importante fosse un’abitazione perché potevamo uscire quando volevamo, poi tutti abbiamo desiderato un rifugio dove poterci ricavare un minimo di tranquillità. Va da sé che una corretta stima deve considerare anche il contesto sociale del momento.

Tra tutti questi elementi ci sono pure i momenti di panico. Esce l’obbligo di esporre i certificati di prestazione energetica? Si alzano i tassi d’interesse? Quando qualcosa rompe le fila, tutti ne parlano, e chi vuole o deve vendere può trovarsi spiazzato. In che categoria energetica rientra la mia casa? Come influirà la salita dei tassi sulla mia stima? Le informazioni in circolazione potrebbero essere tante e confuse, e potrebbero essere percepite diversamente da un luogo all’altro.

Riepilogando, la conoscenza del territorio dal punto di vista tecnico, sociale e storico è fondamentale per una stima corretta, ma lo è ancora di più la possibilità di confrontare il proprio studio con quello di altri professionisti, come succede regolarmente in Quore. Per la natura del suo lavoro, un agente immobiliare è calato nella quotidianità, dove i contatti con le persone sono frequenti e spesso portatori di informazioni esclusive. In città una via di giorno potrebbe essere stupenda, ma non esserlo la sera, magari appena si gira l’angolo. La piattaforma web o un perito che non conosce la città, lo sa?